Avant de rรฉpondre ร cette question, quโest ce quโune exception dโinexรฉcutionย ? Cโest le droit, dans un contrat synallagmatique, dโune partie de refuser dโexรฉcuter son obligation, tant que lโautre partie nโa pas exรฉcutรฉ la sienne.
๐๐๐ ๐๐ฅ๐๐๐๐๐, ๐๐ ๐๐๐๐๐๐๐๐ ๐ข๐๐ ๐ก๐๐๐๐ ๐๐ข๐ ๐๐ ๐๐๐๐ ๐๐๐ฆ๐๐ ๐ฬ ๐๐ ๐๐๐ฃ๐๐๐๐ ๐๐. ๐๐ ๐๐ ๐ก๐๐๐๐ ๐โ๐๐ ๐ก ๐๐๐ ๐๐๐ฃ๐๐ฬ๐, ๐โ๐๐ ๐๐ ๐๐๐๐๐ก ๐๐ ๐๐๐๐ข๐ ๐๐ ๐๐ ๐๐๐ฆ๐๐. ๐ผ๐๐ฃ๐๐๐ ๐๐๐๐๐ก, ๐ ๐ ๐๐ ๐ก๐๐๐๐ ๐๐ ๐ก ๐๐๐ฃ๐๐ฬ๐ ๐๐๐๐ ๐๐ข๐ ๐๐ ๐๐๐๐ข๐ ๐ ๐๐ ๐๐ ๐๐๐ฆ๐๐, ๐๐ ๐๐๐ฃ๐๐๐ข๐ ๐ ๐๐ ๐๐๐๐๐ก ๐๐ ๐๐ฬ๐๐ข๐๐ฬ๐๐๐ ๐ ๐ ๐ก๐๐๐๐.
Revenons-en ร nos locataires.
๐ Le contrat de bail crรฉe des obligations pour le bailleur et pour le locataire. Le Code civil impose au locataire : de payer les loyers et charges, et au bailleur : de dรฉlivrer la chose louรฉe.
En consรฉquence, si le bailleur dรฉlivre au preneur un local en mauvais รฉtat, est-ce que le locataire est autorisรฉ ร ne plus rรฉgler ses loyersย ? Peut-il invoquer ยซย l’exception d’inexรฉcutionย ยป ?
En lโespรจce, le locataire refusait de payer son loyer en invoquant la prรฉsence d’infiltrations dโeau dans sa toiture. Il a mรชme dรป procรฉder lui-mรชme ร la rรฉparation du toit et le montant des travaux รฉtait plutรดt รฉlevรฉ (๐ถ๐๐ข๐ ๐’๐๐๐๐๐, ๐๐๐๐๐ , ๐๐ฬ๐๐ 1, ๐โ๐๐๐๐๐ 2, 5 ๐๐๐๐ก๐๐๐๐๐ 2024 โ ๐ยฐ 24/00021).
Alors avait-il le droit de suspendre le paiement de ses loyers ?
La rรฉponse de la Cour est claire : Non. Malgrรฉ les fuites de la toiture et les dรฉsagrรฉments occasionnรฉs au locataire, la Cour d’appel nโa pas fait droit ร lโexception dโinexรฉcution invoquรฉe par le locataire et l’a condamnรฉ ร payer les loyers et charges, le locataire ne dรฉmontrant pas qu’il n’รฉtait plus en mesure dโexploiter son activitรฉ.
La Cour prรฉcise donc que la raison pour laquelle l’exception d’inexรฉcution aurait pu รชtre retenue est si le locataire avait dรฉmontrรฉ que les locaux รฉtaient devenus impropres ร l’usage prรฉvu, ne permettant plus au locataire d’exploiter les lieux.
๐ Enseignement : les locataires doivent รชtre trรจs rigoureux avant de suspendre le paiement des loyers car en plus dโรชtre condamnรฉ ร rembourser tous les loyers, le bailleur peut tout ร fait activer la clause rรฉsolutoire et expulser son locataire…
Cour d’appel, Paris, Pรดle 1, chambre 2, 5 Septembre 2024 โ nยฐ 24/00021
